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房企2019年投资策略:融创 新城 金茂 中海 龙湖 华润 世茂

文字:[大][中][小] 发布时间:2019-4-8  浏览次数:317

现在各家房企都在开2018年度的业绩发布会,内容都很精彩,特别是问答环节对于投资拿地的认知,都是能带给人启发的,现摘录部分如下。

一、融创

“我们在过去,特别是从2017年下半年到2018年,投资上比较谨慎,主要原因还是地价比较高,特别是2017年下半年到2018年大部分时间地价还是比较高的,没法投,这是最主要的。

从2018年,特别是下半年,整个的市场实际上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市场也回归了一些,从去年的第四季度,一直到今年的一季度,出现了一些可以买地的机会。

从2019年全年来说,整个的外部环境也好,每个区也好,其实还是不太一样,有的地方可能还有点机会,有的地方一些地价也涨的挺快的,区域分化比较明显。

第二个就是说中国的整个政策在中间过程中有一些变化。对2019年整个来说,投资这一块我们还是比较谨慎的。

刚才提到了,我们现在整个的布局和土地储备还是比较充分的,所以如果达到我们要求的标准,不管公开市场也好,收并购也好,我们会获取一些土地,如果太纠结的就放掉,整体的在2019年还是会聪明的干下去。”

“具体其实是没有答案的,但是我就想说,其实投资我们做的还是特别好。

因为说了这三个阶段,15年16年这个阶段我们抓的特别好,然后16年10月份到18年10月份,我们就基本上放缓节奏了。但是从去年10月份到现在,我们其实还做得非常漂亮,我们大概拿了4800亿货值的地。从1月份到现在,我们大概拿3700亿货值的地,这个时间窗口非常短的,就是在一二线城市,一二线城市窗口期都非常短。

其实有的城市基本上都在两周,因为我们一出手,后面又开始涨,好几个城市地价都让我们给点着了,我们买完了以后,别人就开始抢。你看天津,我们拿了这两块地,基本上好长时间没人去报名。

其实这是一个特别难的事,就是时间窗口要抓的特别好。我觉得19年从现在开始后面的拿地风险就特别大,因为我觉得16年是地也便宜,钱也便宜,但是在过去的话,有特别短的时间窗口,这钱和地都便宜了,这窗口期也过了。

其实地便宜了钱贵的时候,风险不大,钱贵的时候不是所有人都有钱,有钱人才能买便宜地,风险不大;钱便宜地便宜是最好的,但是地贵钱便宜了风险就比较大,所以今年有可能会出现一段时间是钱便宜地贵,现在市场就是钱便宜地贵,再往下走,就是地也贵钱也贵。

所以我们对今年市场还是非常悲观的,为什么?就是因为很多人看我们拿地了以后,觉得我们乐观了,我们其实特别悲观,就是因为19年房价不太可能涨,这是政府的政治底线,这是政府的核心诉求,他是不可能放开的。

坚持房子不炒的定位不会变,稳房价、稳地价、稳预期,行业基本面没有变,所以我觉得今年市场有特别重要的一点就是说一定不能乐观,不能指望着房价涨。

关于我们拿地要达到什么标准方面,在现在限价的情况下,我们的利润是很满意的,如果限价放开以后,房价可以涨,房价降的话就可以跑量。从现在开始,我们拿地基本是有合适的就拿,没有合适的就算了,今年前面已经很漂亮了。

我们拿地都有三种,

一种是我们做标杆的,我们为什么每个城市里面都有标杆,你得有标杆的地;

第二个地就是周转比较快的地;

第三个就是粮仓,你有个大项目,然后你可以卖8年、10年。

标杆型项目我们允许它地价稍微贵点,利润率到10%,快周转利润率还可达到 15%,粮仓型的利润率可能会低,这两年是3%—5%的利润率,但是你三年以后就12%,五年以后就15%-18%了,我们这三个产品的标准不一样。

其实长远来说,这个行业我们还是看好的,主要是集中度的再提升,其实再往前走几年的话,基本上这种局面就会比较稳定。但是我觉得当销售到一定程度的时候,利润上升空间还是挺大的。然后其他就是我们的文化、文旅,这两个板块是为五年或十年以后做的准备。

二、新城

每年行业都在说是天花板,但是每年天花板都创新高。从中长期来看,我们对未来行业的判断有几个观点。

从大的行业判断来看,Top10的集中度每年都在提升,从28定律来看,集中度的提升未来还会稳步加强,但是目前整个市场的蛋糕还是会维持稳定。我们预估,房地产还是有一定前景存在。

第一,从城市化率来看,当前也就59.6%左右,2025年左右会达到70%,达到发达国家的水平,还有6-7年的时间。

第二,房地产占GDP比重还是比较高,目前没有很好的产业代替房地产。2012年和2014年大家都在谈论转型,认为房地产到达了一个顶峰。但是后来企业很难转型,因为很难像房地产吸收庞大资金、并快速周转、形成利润。

第三、地方财政收入的依赖度还是很高。以往,做商开之前,感受没有那么深,做商开后和政府交流更进一步,政府对地产依赖度很高。

第四,市场好房子稀缺,目前整个成交市场将近280亿平米,2000年以前50%,2000以后占50%。2000年以前做的房子没有电梯、绿化、物业管理很差,有一半的房子未来会是老人和出租户为主。适合居住的房子的比例没有那么高。因此,未来住宅、城市更新机会还是非常大的。

这么来看,

1)市场容量是存在的;

2)集中度会更加加速集中,会达到80%左右,这是一个趋势。在这之前Top10公司还是有发展空间的,他们并没有到达直面竞争抢份额的程度,目前还是大鱼吃小鱼;

3)新城是不多的既做商业也做住宅的公司。从拿地到盖房到卖楼,存在一定周期博弈的成分,不如拿出一部分做固定资产自持,这样靠的更多的是公司的营运能力,可以产生稳定现金,为未来打下稳定基础。”

至于拿地节奏,公司会全国来扫项目。目前来说已经研究了整个中国300多个城市,有“一城一策”这一策略,一二三线城市的划分笼统,很难做区分,有些地区三线城市比二线城市好,甚至同一城市的不同区域项目表现也不同。

因此,很很难一概而论今年要拿多少地,只能说在拿地金额方面和2018年差异不会太大,2019年公司拿地方面会做更加谨慎的选择。

现在来看销售是否回暖很难判断。去年市场一路有所下行,直到今年1月份,其实2月份内部数据来看是有所回暖,但更多是因为返乡潮。所以要看3月数据才能看到市场热度究竟怎样。我们也会根据3、4月份的具体数据来制定今年的拿地策略,到时才会细分城市和区域。”

公司希望能够成为中国第一梯队的开发商。选址方面要求刚刚已经提过,吾悦广场的布局中,102个广场里面38个是一二线及省会城市,占37%,3线及地级城市40%,剩下县级城市主要占23%,而且主要是消费能力比较强的华东地区。

未来选址主要还是看消费能力和发展情况。公司很少选择中心城区,一般选择中心城区和郊区交界的地方,因为吾悦广场的占地面积一般超过100亩,在中心城区是找不到地的。但是我们会看准城市发展方向,选择公司未来发展的核心区域上面。”

三、金茂

“我们在内部是专门有一个投资的方向,我们叫八十、十五和五。就是说未来资金的投向更多还是80%分布在销售,15%是分布在持有,还有5%放在创新性的一些业务上。

中国金茂现在规模还是一个比较小的公司,我们希望通过不断提高效率,不断现金流的滚动,来慢慢的增加我们的持有。

我们不会单独去做一些持有型的项目,它会跟综合体,跟城市运营,跟特色小镇一起慢慢的去做,延伸一些酒店,商业和写字楼。”

四、中海

“第二个问题还是买地的问题,目前我们土地储备9100多万平米,包括中海宏洋,在建是5000多万平米。

目前行业内的大部分企业,应该说手头真正没开发的土地都不多,因为国内一般来说有两年或者一年必须要求开工的要求,作为中长期土地储备,其实从目前的法律法规来说,可能性也都不大。

如果说谁有土地够十年开发的,政府肯定就收地了,五年以前都有的,但现在可能性都不大。所以现在各家也都差不多,很多的量还是要靠当年买地形成的。

我们一个简单的算法,我们希望至少我们买地的量(货值)还是要超过销售的量(销售金额),这样才会有发展。

因为我现在买的地是会转化为一年两年以后的可售货量,所以公司要持续稳定发展,新买地的货值也一定要超过当年销售的,这是对我们来说是个底线。

至于这个增长率到底增多少,那是我们觉得要看市场和财务状况的。但是一般来说,不希望低于底线的货值。它是一个简单再生产所需要的原料,所以这是我们对土地规模的想法。

出于规模经营的需要,今后的这几年,无论是公开市场,还是非公开市场,我们会更加努力。

除了公开市场以外,实际上我们在一级开发一二级联动,包括城市更新,以及和中建集团的一些战略协同的机会,我们还是比较有信心能完成这个任务。”

五、龙湖

“买地的策略我来讲下,然后融资的情况刚才报表里面要提到,和大家分享一下。其实这么多年都会我们一直坚持,也没有太大变化。

第一就是我们非常坚守一线二线,即使在14年底,15年的时候,其实我们当时内部团队也看到了三四线机会,但是最终讨论下来,还是决定聚焦一线二线。

因为我们发现,从长远来看,中国的大交通,包括产业升级,人口还是加速朝着这些中心城市集聚,一二线包括大城市周边的卫星城,这个趋势是不可逆转的,从中长期看未来该趋势可能会更明显。

所以这在这个点上,继续下沉到低能级城市,这个不是我们的目标市场。所以在买地的原则上我们一直是坚守的,我们一直是战略导向,不是机会导向。这个也是一直在坚守的。

第二是在常规的五大区域里,在环渤海包括济南、青岛及北京,包括长三角的浙江、南京、无锡、常州,长三角土地储备也是比较均衡的。

西部是我们的传统优势区域,一直也比较多,去年年底在成都共拿了六块土地,现在成都的地价涨上来,重庆也是我们传统的比较有优势的区域。

未来要增加力度的可能是华中,像武汉、长沙、郑州、南昌这样的城市,我们是刚刚进入,但团队都已经建立了,而且今年武汉和长沙销售都会接近百亿,所以影响力已经开始出现,地拿的也都不错。

当然还有一个是布局相对偏晚和偏少的是华南,在华南现在共有15个项目,有150万平米的土地储备,权益面积有100万平米,货值大概是530个亿,城市已经有七个,像深圳、香港、广州、佛山、东莞、珠海及中山,城市的骨架已经拉开,团队已经布下去了,但下一步需要在华南继续深耕,当然我们也知道这个市场的挑战也非常大。

所以在区域上未来可能会一方面继续保持在西部、长三角和环渤海现有的优势,但是我们会加大华中、华南尤其大湾区的投资力度,整个龙湖的土地储备非常均好,量上总共有6636多万平米的土储面积,大概有4500万平米的权益面积,足够四年的开发。

这个量对龙湖来讲也是我们一个考量,因为未来房价的上涨速度不会特别猛,所以说我们的土地储备适中即好,我们能够保持四年,如果有更好的土地,可以再多一点。

但是不会去建立特别庞大的土地储备,也不会去一直补,按照这样一个速度来做。

第三是在买地策略上,非常重要的是一个时间把握。其实我们现在回头看,2015、2016、2017的市场是不错的,那2018年惯性下来其实也没有大家想象的那么差。

其实这里面很大的一个原因就是2014年底那一轮政府的推动,六次降息、六次降准,2015年及2016年市场起来。2016年9月30号开始反向调控,但调控的基础跟以前不一样,因为通过去库存刚才也给大家分享了,包括春节后我跑到十几个城市发现,现在的城市相对来讲政府供地是非常克制的,它会保持大概12个月以下的可售资源,所以整个基本面供求是比较健康。

那么未来可能这种机会的出现,更多是大家的预期。这一轮,其实去年7月底的中央布局会议之后,很快8月份的土地市场机会就出现了,8月份在南京拿了三个大的住宅项目,这个窗口期非常短。包括像成都,其实我们抓住年底的周期,一次性拿了六块地。

其实这两天拍地已经疯了,最近我们拿地反而会停一停。这个周期会很短,但是可能再持续几个月又有其他的出来,这一轮地热是大家对今年放松的预期。那么现在周期反而比以前短,这个时候可能要更加紧密的去关注到这个周期,不要买错。

因为我们买地相对比较主动,所以说,我们不会被动的比如说增长,在这个时点上必须要买地,这么多年我们一直要避免做这个事。

刚才讲的像我们的时间体系,从地区开始发起到集团的各个体系、各个部门,一起来对城市来做分析,所以相对来讲,投资的精准度是比较高的。

最后一个点就是,我们买地一定是量入为出,买地一定是按照,全年的净负债率50%-60%,半年净负债率60%-70%,这个是我们的底线,不能突破,用量入为出来规划买地的额度,去年买地的权益金额727亿。未来也是这样的一个策略,就是把这几个做好之后,能保证我们的买地节奏,因为对我们来讲,买地是最关键的一个事情。”

“第一个问题你说的应该是基本正确的。应该是这样,今年整个市场我们还是继续乐观。第二个就是,我们会按照省份做好铺排的准备。

最近我们买地上是一直讲叫频率换概率。基本上我们全覆盖出去,但授权可能会比较理性。拿到就拿到,拿不到就算了,不是被动的去为了买地,增长规模。

市场应该还是有机会的,因为其实整个行业,房地产在整个中国的所有大的经济体里,它的重要性还是蛮强的。尤其今年的情况各方面压力下,其实我们认为还是有机会的。”

六、华润

我们清晰的看到最近3月份,土地市场升温很快,一方面是大家对政策预期放松的期待,老百姓经过一段的观望,信心也在慢慢的恢复。因为中国还是在城市化的进程上,人口的迁徙和聚集还在继续。

比如举例子来讲,深圳能够吸纳多少新的人?然后多少人这里落户结婚,然后生育,这跟房地产调控政策没关系,这还是客观的需求。人口流入、产业支撑,需求还是比较健康的,我也感受到了一些城市的市场销售有些回暖,这对市场信心的恢复是有帮助的。

如果市场升温,那么土地市场肯定是最快反应的,我觉得对公司来讲,长远来看,我们对自己布局的城市是有信心的。过去几年,我们就要求管理好增长风险,保持健康的资产负债表,在去年,其实大家不是特别看好的时候,也做了一些投入。

我觉得今年如果反弹的力量不够理性,我们也不一定去要去追现在的热点,保持资产负债的健康,根据我们战略布局好我们应该去的城市,增加产品竞争力,是我们的策略。

七、世茂

“精准投资,第一是一季度85%的新增土地都在一二线,15%是在好的三四线,基本上都在好的城市,土地深耕和集中在好城市是我们精准投资的最重要的一部分。

第二是投资的潜质,去年大概花了600多亿现金去买地,今年会到700多亿,增长还是比较大的,去年600多亿有100多亿是付龙岗,今年的付款会轻松一些。

另外,一季度就已经花了30亿以上,新增了1000亿的货值,总可售资源从9000亿增加到10000亿。另外,土地的投资会占大概销售的40%,回款的50%。如果按照这个数是可以达到收支平衡的。

如果收支平衡负债率还可以降。不排除多买点地,可能就不一定降,也会大涨,控制在60%以内问题不大。如果市场出现一些调整的话,我们也可以控制住土地的投入。

多元化渠道,现在通过招拍挂是基本上很难拿地,我们最近做收购,对前20的房地产公司收购了一些资产包,对前50和前100也收购了一些,但还没有公告。

这种收购利润率会比较可控,可以做到接近30%的毛利润率,大概可能在12%-13%的净利润率。这个是没有预测价格的上涨,这比拍地好很多。今年在收购上是一个大年会比较多,当然也会有一些小股操盘和去跟政府谈的一些战略地。”

“你刚才说的土地投资的机会这个时间很短。实际上我们在回顾最好的投资土地最低潮应该在去年的四季度,但是只有一两个月的窗口。

实际上我们在三季度买地很少,那个时候应该是最吓人的时候,很多人都很害怕,人民币狂贬,利息又高,所以那段时间应该是最低点。我们看很多城市土地的价格离它的峰位值都有20%左右的下降,但是到今天已经有很多城市超过它的峰位值,已经把这20%都补回来,而且还要多一点,当然,我说的是比较好的城市,实际上,这样看来,抄底只有两三个月左右时间。比较好的是,我们做了很多的收购,实际上我们去年比较多的土地投资是在一二季度。

我们今年一季度做的比较好,是因为收购的地是在去年年底就谈的,甚至协议都签了,其实1月份在做尽调,2月份给钱。

所以,我们1月份尽调,2月份给钱的项目特别多。开发商年底资金比较紧,因为春节前得给一大堆钱,春节后也不太富裕,所以正好我们抓住这个机会。

现在我们还有很多这种收购,不光是20强企业,也有50强企业,100强企业,公开市场拍地我们还是会继续,但是拍地不会拉低我们的利润,因为太低我们就不干了,我们不会为了买地而牺牲利润。

我们现在已经有1万亿的货值,一季度又加了1000亿的货值,我觉得很足够。当然,如果还有抄底机会,我们会继续。